부동산 취득 및 보유에 관한 세금
1. 취득세 세율구조 부동산을 취득하면 기본적으로 취득세와 그에 부돠되는 지방교욱세, 농어촌 특별세 등이 발생합니다.
1) 취득세 표준세율 (지방세법 제 11조)
| 구분 | 취득세율 | 비고 |
| 1. 상속으로 인한 취득 | 가. 농지 : 2.2% 나. 농지 외의 것 : 2.8% |
|
| 2. 제 1호 외의 무상 취득 | 3.5% | |
| 3. 원시 취득 | 2.8% | |
| 4. 삭제 | ||
| 5. 공유물의 분할 | 2.3% | |
| 6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득 | 2.3% | |
| 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 | 가. 농지 : 3% 나. 농지 외의 것 : 4% |
일반적인 취득세율에 해당함. |
단, 위 표의 제7호 나목 외 유상 거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택 취득의 경우는 1%, 6억원 초과 9억원 이하의 주택 취득은 2%, 9억원 초돠 주택 취득은 3%의 세율이 각각 적용됩니다. (주탣 유상 거래에 대해서만 1~3%의 세율로 부과되며, 무상 거래 등의 경우에는 종전과 같습니다)
2) 지방교육세 세율
지방세의 한 항목인 지방교육세 세율은 다음과 같이 적용됩니다.
① 유상으로 취득하는 주택 : 해당 세율 1~3%에 50%를 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액 X 20%
② 상기 주택 외 부동산 : 취득 물건에 대한 과세표준에 앞의 지방세법 제11조 제1항 제1조부터 제7호까지 세율에서 2%를 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액 X 20%
3) 농어촌특별세 세율 (농어촌특별세법 제5조 1항)
부동산 관련 농어촌특별세 세율을 다음 표와 같습니다. 참고로 국민주택규모(85㎡이하)에 대한 농어촌특별세는 비과세
| 호별 | 과세표준 | 세율 |
| 1 | 지방세법 등에 따라 감면받은 취득세 또는 등록에 대한 등록면허세의 감면세액 - 취득세율 4%에서 2%로 감면하면 다음과 같이 농어촌 특별세율이 부과된다. ∙2%(감면세율) x 20%(농어촌 특별세율)=0.4% |
20% |
| 6 | 지방세법 제11조(위의 1의 내용) 등에서 규정한 표준세율을 2%로 적용하며 지방세법 등에 따라 산출한 지방 세액 -이 규정은 지방세법 제11조 상의 항목들에 대해 다믕과 같이 농어촌 특별세액을 부과함을 의미한다. ∙2%(취득세 표준세율) x 10%(농어촌 특별세율)=0.2% |
10% |
| 8 | 종합부동산 세액 - 종합부동산 세액으로 산출된 세액의 20%를 말한다. |
20% |
※ 만일 전용면적 85㎡ 초과 주택을 2억원에 취득한 경우 취득세는 200만원 (취득가액의 1%), 농어촌특별세는 (0.2%)가 됩니다. 취득세, 지방교욱세, 농어촌특별세를 하나의 표로 만들면 다음과 같습니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
| 국민주택규모 주택 | 1% | 0.1% | - | 1.1% |
| 국민주택규모 초과 주택 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.5% |
4) 신고 및 납부 방법
취득세는 취득시기부터 60일(상속은 6개월, 외국인 취득은 9개월)내 원칙적으로 신고한 가액을 기준이르 신고 및 납부해야 합니다. 만일 제날짜에 신고, 납부하지 않은 경우 미납세액의 20%가 가산세로 부과됩니다. '취득시기'란 통상 그 계약상의 잔금 지급일(계약상 잔금 지급일 명시가 없는 경우 계약일로부터 30일이 지나는 날)을 말합니다.
5) 취득세 절세 방법
① 취득세 과세표준의 범위에 관해 확인(부가가치세가 발생한 경우에는 이 금액을 제외).
② 취득한 부동산에 대한 취득세 등의 세율을 정확히 확인
③ 취득세 납부 시한(취득일로부터 60일 내)에 유의하여 가산세가 부과되지 않도록 유의
2. 보유세 일반적으로 부동산을 취득하고 보유하면 보유세 )제상세, 종합부동산세)가 부과됩니다.
1) 재산세 세율과 납부 방법
재산세 납부 금액은 주택공시가격에 공정시장가액비율(주택 및 건물은 60%, 토지는 70%)을 곱하여 산정되며, 재산세율은 지방세법 규정에 따라 전국적으로 동일하게 적용됩니다. 재산세는 매년 6월 1일을 시점으로 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 세금으로 7월에는 주택 부분의 1/2과 건물분 재산세를, 9월에는 주택 부분의 1/2과 토지분 재산세가 부과됩니다. 단, 주택의 재산 세액이 10만원 이하인 경우에는 7월에 전액 납부가 가능합니다. 또, 재산세에는 지방교육세(과세표준액의 20%), 재산세 도시 지역분(과세표준액의 0.14%), 지역자원시설세가 포함되어 부과됩니다.
2) 종합부동산세 세율과 납부 방법
종합부동산세는 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 주택과 토지의 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 세금으로, 과세기준일(재산세 산정일과 동일한 매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세됩니다. 이는 1차로 부동산 소재지 관할 시 · 군 · 구내에서 관내 부동산을 과세 유형별로 구분하여 재산세를 부과한 후, 2차로 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지 (법인은 법인 소재지) 관할세무서에서 부과합니다. 종합부동산세 납세의무자는 고지된 종합부동산세를 12월 15일까지 납부해야 납세의무가 종결됩니다. 납부할 세액이 250만원을 초과할 경우 분할 납부 신청도 가능합니다. 그리고 만약 고지된 종합부동산 세액이 부당하다고 판단될 경우 고지서 수령 후 90일 이내에 이의 신청할 수 있는데, 이때 재신고는 정확해야 합니다. 만약 과소신고 했다고 판정될 경우 가산세가 10% 더 부과될 수 있습니다. 이의 신청했다고 기존의 종합부동산세를 미납할 경우 납부 지연 가산세 명목으로 0.025%를 더 납부하게 됩니다. 이는 이의가 수용되면 차액을 환급받는 구조이기 때문입니다. 그리고 이의를 제기할 때 과도한 공시가격으로 인해 산정됐다고 판단될 경우 정부가 매년 3월에 공개하는 공동주택 공시가격이 발표된 후로 하는 것이 좋습니다. 끝으로 부동산 관련 세금으로 양도소득세가 남았습니다. 다음은 양도 소득세에 대해 다루어 보겠습니다. 감사합니다.
※ 부록 부동산 - 일반 취득과 경매 취득의 차이점 -
| 구분 | 일반취득 | 경매취득 |
| 취득세 | ・ 취득세율 : 주택 1~3% ・ 과세표준 : 실거래가액 |
・ 좌동 ・ 낙찰가액(원칙) |
| 보유세 | ・ 재산세와 종합부동산세 | ・ 좌동 |
| 임대소득세 | ・ 주택 임대소득 2천만원 이하 : 비과세 | ・ 좌동 |
| 양도소득세 | ・ 비과세(1가구 1주택 등) ・ 과세(비과세 외의 부동산) ・ 1년 2회 이상 양도 시 : 합산과세 원칙 ・ 사업성이 인정되는 경우 매매업으로 분류 |
・ 좌동 ・ 좌동(단, 법원 경매 신청 시 일시적 2주택 처분 기한 초과 시에도 비과세 가능} ・ 좌동 ・ 좌동 |
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